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江阴恒泰房地产评估有限公司评估质量管理制度 为维护利益和各方当事人的合法利益,规范估价操作行为,保证估价报告质量,做到估价结果的客观、公正、科学、合理,根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定,制订评估质量管理制度。 一、估价基础数据的搜集、整理 为促进估价业务的顺利开展,做好估价基础数据的搜集整理工作,必须全面了解我市房地产市场行情,掌握地方相关规定,并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据,包括: 1.各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格; 2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件; 3.房屋重置价格及配套文件; 4.新建房屋造价水平及成本费用构; 5.城市房屋征收补偿办法、补偿标准及配套文件; 6.其他地方性规定等资料。 二、评估技术操作要求 1、业务受理 接受委托之前,应对委估项目的估价风险进行初步预测,着重从以下几点把握: 1) 委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求; 2) 委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况(尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明); 3) 项目的技术难度与委托方的时间要求; 4) 预计应收、实收评估费与评估成本的比较; 5) 预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。 特别强调,严禁以个人名义承接业务;严禁转让业务;不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现,公司将给予严肃处理,并追究有关人员的经济和法律责任。 通过对估价风险初步预测,对存在较大风险的项目,业务部门对可预见的估价风险要及时上报,经公司领导同意后方可接受委托,签订委托估价协议书。 2、拟定估价作业方案 主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目,业务部门应及时向公司领导说明情况,申请调配人员,以保证按照协议要求交付报告。 3、实地勘察 实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型,存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片,并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字。 4、估价方法选用 根据《房地产估价规范》要求,对同一对象进行估价,宜选用两种以上的估价方法(城市房屋征收评估按照相关规定执行),有条件采用市场比较法的,应以市场比较法为主要估价方法。 5、估价结果确定 重点是当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时,对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查,最终使估价结果达到客观、公正、合理。 6、估价报告撰写 各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。 7、估价报告的复核: 具体要求见“三、估价报告的复核制度”。 8、估价报告交付 9、房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告,技术报告存档。报告交付时,应由委托方在签收栏内签字。 三、估价报告的复核制度 为保证估价报告的质量,规范技术审核程序,固定式报告必须有专人全面复核;对于自由式报告,必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核,并报公司领导审核后,方可出具正式估价报告。 公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核: 1)格式与完整性; 2)技术路线选择是否正确、界定、描述; 3)估价对象环境因素、界定、描述; 4)市场背景; 5)评估方法选择运用; 6)技术参数选择; 7)文字; 8)整体。 四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度 1、评估报告的质量要求 对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确,并有良好的包装质量(报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计)。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误,不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。 2、估价报告质量问题的定期公布制度 公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查,对把关不严、出现质量问题的部门,视具体情况在本公司范围内予以公布,并给相关责任人以相应处罚;对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门,对相关人员将予以表彰。 五、估价报告的台帐建立和归档备案制度 1、评估报告的台帐建立 要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐,摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项,其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致,以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立,应自接受委托时开始逐项登记。 2、估价报告的归档备案 估价报告交付后,应及时归档备案,并采用微机存档和书面存档两种方式。 1)微机存档的估价报告,应包括以下内容: a)《房地产估价结果报告》; b)《房地产估价技术报告》; c) 现场勘察数码照片。 2)书面存档的估价报告,下列资料必须完善: a)《房地产估价委托书》; b)《房地产估价报告》(必须附有技术报告): c)《房地产估价现场勘察表》; d)《房地产估价收费通知单》存根联; e)房地产估价《业务流程单》; f)委托人提供的相关权证资料等附件。
服务收费:
房地产评估收费标准
苏价服[2003]233号
一般宗地评估收费标准
国发[1987]82号